• 贷款买房,等额本金还款和等额本息还款哪个更划算?
  • 资讯类型:家装资讯  /  发布时间:2020-06-26  /  浏览:144 次  /  

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    不少购房者在经历了看房的奔波、选房的纠结和砍价的痛苦之后,已经准备向银行申请贷款了。那么,你对还房贷的方法知道多少呢?你知道怎样贷款最省钱吗?如何选择自己适合的还贷方式呢?选房、看房、买房诚然值得我们深究,选择什么样的还贷方式同样值得我们深究。

    

    使用住房公积金贷款,五年期以上执行3.25%利率,五年期以下执行2.75%利率,昌吉州内使用公积金贷款最高额度为50万元或者为房屋总价的80%,两者以贷款总价低者为准。


    使用商业贷款,目前昌吉州内各家银行贷款利率在4.9%-5.3%之间,具体以购房者选择的银行为准。

   

    但是无论是商业贷款还是公积金贷款,还款方式都只有两种:等额本息还款、等额本金还款。

 

    等额本息还款是指把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。


    等额本金还款是指将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。


    一句话来概括两种方式的内容和区别就是:等额本金是本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减。等额本息是本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。


等额本息还款压力小


     等额本息还款优点是借款人每个月还给银行固定还款金额;利息比重逐月递减。缺点是总体利息支出较多。


     以等额本息还款方式偿还房贷,借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项,方便借款人安排收支。


等额本金还款总体利息支出低

    等额本金还款优点是总体利息支出较低;在随后的时间里每月还款额将会递减。缺点是前期还款负担较重,特别是第一期还款时压力会很大。

    

    采用等额本金还款方式,借款人在开始还贷时,每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,最后总的利息支出较低。对于好不容易刚刚凑齐首付款的年轻购房人来说,还款压力不容小觑。



举例算一算


    假设记者要在昌吉贷款购买一套价值60万元的房子,且为首套房,不论是使用商业贷款还是公积金贷款,首付款都至少先付房价总额的20%,即12万元,则记者需要贷款48万元。


    假设记者计划分20年还清48万元贷款,现在为大家比较两种贷款方式和还款方式的差异。


使用商业贷款:按照五年期以上4.9%利率计算


等额本息还款:利息总额:273919.54元,累计还款总额:753919.54元,每月需固定偿还本息3141.33元


等额本金还款:利息总额:236180元,累计还款总额:716180元。首月偿还本息3960元,最后一个月需偿还本息为2008.17元。


在没有提前还款的情况下,20年后,等额本金累计还款总额要比等额本息还款总额少37739.54元。


使用公积金贷款:按照五年期以上3.25%利率计算


等额本息还款:利息总额:173409.52元,累计还款总额:653409.52元,每月需固定偿还本息2722.54元。


等额本金还款:利息总额:156650元,累计还款总额:636650元,首月偿还本息3300元,最后一个月需偿还本息为2005.42元。


在没有提前还款的情况下,20年后,等额本金累计还款总额要比等额本息还款总额少16759.52元。


两种方式如何选


     据昌吉州住房公积金管理中心综合业务科科长李昀虹介绍,目前使用公积金贷款的购房者,可以自主选择等额本金或等额本息的还款方式,如购房者没有特定的要求,使用公积金贷款默认为等额本息还款。因为使用等额本息还款方式偿还房贷,借款人每月月供不变,也方便借款人安排收支,并且公积金定期缴存的购房者还款压力较小。

“在现实中,很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候,很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了,选择等额本息还款的人就会比较吃亏,因为他的还款结构中,先还的房贷中利息比重较大,剩余没还的本金较多。选择等额本金还款的人,本金已经还掉了大部分,相应要还的贷款已经少了很多。所以,如果贷款人工作收入稳定,还款能力强,选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱,等额本金还款方式就是陡增生活压力,就可以选择等额本息还款。”兴业银行昌吉分行零售业务科工作人员向记者介绍。

 

    综上所述,其实并没有最划算的还款方式,只有最适合自己还款方式。你选择哪种还款方式,可以根据你对未来收入变化的预计,对手上现有资金的规划和收益率判断,对还款金额与生活质量的权衡等因素综合考虑决定。

记者梳理了两种不同还款方式适用的不同情况,仅供参考:

等额本息还款适合人群:

1、普通的工薪族未来的收入预期呈上升趋势,但近期收入有限,只愿意承受相对较低的每月还款金额。

2、自有资金具有其他的投资渠道,希望用较少还款额实现较大的资金规划自由。3、不想每个月查询还款金额,希望每个月归还相同金额,不想因为少还利息而造成贷款逾期影响自己的信用记录。

4、考虑一定时期后将出售房产或提前归还部分本金的人群。


等额本金还款适合人群:

1、年纪稍微大一点的人,因为随着年龄增加或退休,未来收入预期呈持平或下降,希望把还款压力多放在现在而不是将来。

2、做生意的朋友,没有收入来源较多,承担等额本金相对较高的月还款额,不会影响生活品质。

3、现在在工作岗位上收入较高,有较高的偿还能力,能记住或查询每月还款金额变化,不会因此造成贷款逾期的人群。


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